摘要：近几年来， 我国房地产市场不断升温。本文从法律的视角， 首先概述我国目前房地产法律立法发展进程， 评价分析当前我国房地产法律不足之处， 进而提出完善我国现行房地产法律体系的对策建议。

　　关键词：房地产市场； 发展； 体系； 完善；

　　房地产业作为支柱性产业， 产业链长、关联度大， 能直接或间接地带动上下游60多个产业的发展。作为房地产业发展链条中的重要组成部分， 房地产市场变化态势不仅在经济层面上影响着我国国民经济持续、健康和稳定发展， 而且也在政治高度上关系着如何更好地实践"三个代表"重要思想、实现党的十六大提出全面建设小康社会目标、人民安居乐业及其全面发展和促进社会繁荣与稳定的实现。因此， 本文从法律的视角对如何维护我国房地产市场稳定发展做了分析和探讨。

　　一、我国房地产法律立法发展历史沿革

　　房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。

　　我国房地产法发展历史可以分为三个阶段：

　　1. 第一阶段：1949年---1978年

　　这一阶段的房地产法的立法特点主要有： （1） 这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。 （2） 确立了城市土地为国家所有， 农村土地归集体所有的原则， 彻底消灭了土地私有制。土地供给由行政划拨；土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。 （3） 立法数量过少；立法程序混乱， 缺乏民主性；立法层次较低， 缺乏科学性， 规范性。

　　2. 第二阶段：1979---1994年

　　这一阶段房地产法立法的特点： （1） 随着经济体制的改革， 房地产的发展受到主管机关的高度重视， 制定了大量的房地产法规、条例、政策， 尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。 （2） 房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段， 现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。 （3） 房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在， 不仅包括原有的调整范围， 而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。 （4） 房地产立法数量剧增， 司法解释大量存在， 司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释， 部门规章健全。

　　3. 自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布至今房地产法的立法

　　这一阶段我国房地产法的立法特点： （1） 当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规， 国土资源部、建设部等部委制定的部门规章， 以条例、办法、规定、细则等形式出现， 立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。 （2） 我国房地产基本法律《中华人民共和国城市房地产管理法》得以确立， 相应法规日臻完善， 房地产方面的各种规章制度健全。

　　二、当前我国房地产法律不足之处

　　1. 房地产开发管理有关法律规范不够完善

　　第一， 房地产开发主体不清， 导致法律纠纷的产生， 国家资源的流失， 腐败现象的增加。其中涉外房地产企业在设立及运作方面存在的问题较多。由于在《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然有一些政策性的规定， 但界定不够明确， 再加上执行过程中主观因素多， 结果导致某些开发商钻法律条文的空子。第二， 土地使用权出让的透明度有待提高， 存在暗箱操作现象。在《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定："土地使用权出让， 可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。""商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地， 有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件， 不能采取拍卖、招标方式的， 可以采取双方协议的方式。采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。"但由于法律条款对于诸如何为"条件"没有做出具体的规定， 导致在有偿出让土地中， 绝大多数是协议出让。这就给房地产开发土地取得程序存在暗箱操作的可能， 造成国有土地资产的流失。

　　2. 房地产法律中专有部分与共有部分的关系未能理顺， 调整共有部分权属关系的法律规范尚需完善

　　物权法虽对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了原则性规定， 至于建筑物以外的共有部分， 未列举齐全， 也未作完整覆盖的概括性规定。实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分， 如建筑区划内的道路、绿地等。天然共有部分， 即法律没有规定， 合同也没有约定， 而且一般也不具备登记条件， 但从其属性上天然属于共有的部分， 包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。这种范围不清和界限模糊的权属状态， 加上共有制的某种固有的脆弱性， 使一些住宅区的共有部分往往成为容易引起纠纷的"无主物".

　　3. 房地产业有关立法存在相对滞后性、独立性差等缺陷

　　从立法原则上体现了原则性与灵活性相结合根据房地产市场经营需要并总结经验的基础上形成法律制度的滞后性立法原则；从内容上来看， 法律条文比较简单， 缺乏可直接操作的规范， 且国家政策成为我国房地产立法的主要基础， 部门规章、地方性保护条例大多在实际应用中居主导地位， 而且在一定领域， 国家利益取代法律规定， 房地产政策时常起着法的作用， 降低了法制适用的效力；从立法技术上看， 我国房地产立法质量不高， 立法层次较低， 房地产法律体系不够科学， 结构混乱， 各种不同层次的法律规范交叉重复， 界定不清， 且政策指导因素较多；我国房地产立法存在的上述情形， 是制约我国房地产事业健康发展不利因素。为此， 我国房地产立法将面临严峻挑战。

　　三、我国现行房地产法律体系的完善

　　1. 增强法律的可操作性是制定相关实施条例和细则的出发点和落脚点

　　为达到此目标， 在构建我国房地产法律体系时， 应以基本法为纲领， 以各具体职能法为补充。我国的房地产法律体系建设还处于初级阶段， 像西方国家房地产法律一样， 势必经历一定的发展历程。在我国房地产的基本法律已经有用以解决我国土地管理和城市房地产业的根本性问题的《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产法》等， 今后在制定各项具体职能法时， 应进一步规范开发经营行为， 规范销售行为， 建立和完善房地产保险、担保、抵押登记、资产处置等配套制度， 提高防范风险， 推广和规范物业管理， 以加快完善我国房地产市场规范的进程。

　　2. 在政府对房地产市场宏观调控过程中， 房地产相关法律和法规要发挥出应有的作用

　　有序、稳定的房地产市场容易在政府的调控过程中健康运行， 无序、混乱的市场则相反， 市场的秩序性是能不能正常发挥宏观调控效力的关键因素， 而这一因素是由法律掌控的， 法律对市场秩序的形成一直发挥着重要的支撑和保障作用， 没有法律规范和法律秩序的市场是无法调控的。所以， 我国应以法律来制约调控政策， 以法律来构筑有序的微观市场， 并通过法律来保障全面的、多层次的房地产宏观调控政策体系的建立和实施。

　　3. 注重房地产法与其他法规的协调与配合， 以及注重在相关法规中充实有关房地产的内容， 以完善我国房地产法律体系

　　由于房地产的内容广泛、复杂， 且具有多面性， 因此仅仅依靠加强房地产法律的建设还是不够的， 需要在宪法、民法、经济法、合同法、市政管理法等法律中充实和增加有关房地产方面的内容， 以此来完善我国房地产法律体系。同时， 还要加强房地产法自身的修订、补充和编纂工作， 要对现行各房地产法律法规进行修改、补充。该删除的删除， 该修正的修正， 该合并的合并， 该补充的补充。房地产的立法， 除了应受建设法、环境法的制约外， 还应受银行法、财政法、公司法、税法等有关规定的制约。

　　参考文献
　　[1]符启林。房地产法[M].法律出版社， 1997
　　[2]高圣平。物权法背景下的城市房地产管理法修改[J], 中国人民大学学报， 2008 （2）
　　[3]刘合林刘建明。房地产管理体制中若干问题的法律思考[J], 市场周刊， 2005 （6）

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